抑制高房价--找准房地产业的政策定位【bat·365(中文)官方网站】

摘取　要：当前我国高房价影响到了经济发展和广大中低收入民众的住房市场需求，国家不应将房地产业的发展以定坐落于民生，从根源上解决问题高房价问题，增进经济社会人与自然发展。关键词：房价；房地产政策；民生 一、当前我国房地产市场高房价现状 　　我国房地产市场最近10年的较慢发展，应当说道成绩显著，但问题也比较突出，主要是房价下跌过慢、过低。

房价的强弱，一般来说是以房价收益比来取决于房价对一个家庭的开销程度，一般，国际上普遍认为的合理比值在3—6之间。如美国的比值为4，香港和日本为8。我国城市的房价收益比已显著低于上述数值，特别是在北京、上海、深圳等一线城均已多达15。

2009年底上海住房均价大约每平米1.7万元，而纽约房价最低的曼哈顿区中间价格折算人民币大约每平米2.75万元，德国柏林的普通住宅折算人民币大约每平米1.7万元。2009年上海城镇居民人均收入2.36万元，与境外同类城市差距数倍(如：纽约，09年人均收入3.92万美元，大约26.6万元人民币)。而且，欧美发达国家公民用3-6年家庭收入购买的住房，无论在面积与质量上也高达我国，美国购买的房屋人均面积约70平方米左右，欧美大多还是翻新好的独立国家房。

如从房屋的出租价格看，2009年我国住房的总体销售价格上涨幅度显著低于出租价格的下跌，中心城市的诸多地段房租收益率高于3%，房价与租金收益比明显不给定。可见当前房价已相当严重瓦解经济快速增长和人民收入水平，泡沫毋庸置疑。二、产生高房价的主要因素 　　（一）、住房供给来源单一，保障性住房供给严重不足。

我国房地产市场构成于1998年，在政府的大力支持下很快发展壮大，但在此过程中，由于各级政府过度器重房地产推展经济的起到，使得商品房在住房供应体系中占比更加大，保障性住房却大幅度上升。多达，我国商品住宅施工面积2008年比2000年减少了341.39%，而其他住宅的施工面积增幅仅有为8%。

2009年全国住宅完工面积5.96亿平米，经济适用房仅有占到6%，由2000年的26%持续上升20个百分点。从住房供给总量看，截至2009年，我国资源共享商品房44.7亿平米，经济适用房大约5亿平米，仅有占到住宅存量的3%、占到商品房存量的11%。

从国际住房建设的历史状况看，在建设高峰期，英国的保障性住房占到住房存量一度相似60%、日本多达50%、中国香港地区多达45%、新加坡多达90%；相比之下，我国目前的这一占到比明显过小。　　要求房价的最主要因素是供求关系。目前我国于是以处在城市化的较慢发展阶段，民众对住房的刚性市场需求潜力极大，广大中低收入家庭提高住房条件的心愿也十分急迫，但各地房地产市场情形毕竟，经济适用房基本被冷遇，廉租房许多地方政府没动力辟，城镇居民自建房被禁令，以致整个城镇住房供应体系的90%以上被商品房所攻占。

由于商品房对利润最大化的追赶，使得房地产市场在住房刚性市场需求推展及投资、投机客大量参予下，显得十分火红充沛，社会财富向房地产的挤满较慢减少，从而导致房价大大下跌，一路狂飙。　　（二）、现行财税制度促成“土地财政”现象。

我国的财税制度自1994年实施地方与中央分税制，地方大部分税收上缴中央财政。由于财权上收后地方政府面对事权减且减问题，为减少财力，地方政府一方面努力争取中央政府更好的移往缴纳（在经济繁盛地区移往缴纳所占到比重较低），一方面被迫另外找寻财源以填补税收分配严重不足，土地出让金也就大自然沦为选用目标（土地出让金全部归地方财政），在大部分地区土地出让金早已沦为当地财政预算外收益的主要来源，有“第二财政”之称之为。据有关部门统计资料，2009年我国70个大中城市土地出让金同比快速增长140%，全国土地出让金同比快速增长63.4%，土地收益占到到全国财政收入的23%，其中，房地产用地占到转让总价款的84.2%。在一些地方，土地财政甚至已沦为第一财政，仅有土地所带给的收益已多达50%。

这种中国特色的“土地财政”，不易造成地方政府因独占土地一级市场而在房地产用地上寻求高价的冲动，同时还不易杜绝土地不合理利用现象，激化用地紧绷，促成地价下降，更进一步助推房价下跌；而房价的下跌又不会造就土地贬值，地价与房价如此上百循环，加快刮起大房产泡沫。??? 　　高房价给社会带给的危害及隐患是相当严重的，首先，房价过低产生的资产泡沫一旦幻灭，将影响房地产涉及的产业链，严重影响经济快速增长和金融安全性；同时高房价不会制约房地产的更进一步发展，巩固其对经济快速增长的推展起到；再有，过低的房价将妨碍人们的长时间居住于市场需求，挪用居民的收益，近于有利于中国当今的城市化进程，大大制约了内需和消费的快速增长，以致影响到整体经济的较好发展；另外，高房价将更进一步拉大贫富差距和社会不公现象，影响社会的人与自然安稳。三、将房地产业以定坐落于民生是解决问题高房价的显然 今日中国，于是以处在中外历史上少见的较慢城市化进程中，中国的房地产问题，应当放到这个背景下去考量，不应将房地产业的发展以定坐落于民生，这样才能彻底解决问题高房价问题，才能有效地增进经济社会人与自然发展。

（一）将房地产业以定坐落于民生不利于增进我国经济协商身体健康发展，提升民众收入水平，减少房价收益比。住房本身既是消费品，堪称社会中个体存活的基本生活必需品。房地产业的发展以定坐落于民生，就是房地产业发展政策的制订是以符合广大有所不同层次居民市场需求为出发点，而不是把房地产业作为夹住国民经济发展的一个主要推动力，事实上也没哪个国家将房地产业作为国家发展的主要支柱产业。以定坐落于民生的房地产业，不会较之过去在增进中国经济发展上充分发挥出有更大的起到。

因为，这将不利于构建住房供应体系的多元化，使民众在合理价位基础上解决问题住房问题，大大提高住房的社会整体需求量，从而增大住房建筑领域的材料市场需求，更加有效地夹住房地产涉及产业链的发展。同时，由于房价重返合理价位，“房奴”现象深感增加，广大民众的农村居民收益将获得提升，可以节省出有更加多的资金用作其它领域的消费，将深感不利解决问题中国内需低迷问题，增进其他领域协调发展。

再有，我国的现时国情是，城市化领先于工业化，目前于是以处在城市化的较慢发展阶段，大量农民工须要带入城市，并在以后的非常宽一段时间，大大的有大量农村人口移居城市。农业人口向城市移往是世界各国从传统农业社会向工业化社会改变过程中共有的现象，是发达国家工业化和城镇化发展的必经阶段。农民工否确实带入城市的一个基本条件就是居住于问题，解决问题好这个问题，不利于农民工市民化，不利于扩大内需、切换经济发展方式、减少经济社会发展动力。

一个整体经济较好发展的社会，将使全体民众收益大大提升，从而必定有效地提升广大民众购房能力。　　（二）将房地产业以定坐落于民生不利于诱导“土地财政”现象，制约地价与房价的恶性循环。房地产业的发展以定坐落于民生，就是要本着土地取之于民用之于民的观念，改革完备目前土地和财政制度。

首先要改革支出制度，完善中央和地方财力与事权相匹配的体制，提升一般性移往缴纳规模和比例，增大公共服务领域投放；完备省以下财政体制，强化基层政府获取公共服务能力。另外要从税制改革的角度使有所不同税种在中央与地方之间的区分更加合理，减少地方的合理税收。再就是要法律规定地方政府将土地收益用作被征地农民社会保障，用作保障性住房建设等，避免地方政府以地生财的动力。

国家的土地政策不应合理引领土地资源分配，优先充份符合保障性住房用地，严苛商品房用地，并在地价上实施差异。如新加坡实施保障性住房用地可使用权或低价获得，而商品房用地则要通过严苛审核，高价取得。如此不利于容许土地投机交易，确保大规模公共住房建设用地，为大规模修建低成本保障性住房创造条件。只要除去“土地财政”动力，增大保障性住房用地供给，严苛商品房用地制度，就定不会接到入手地价与房价的起到。

（三）将房地产业以定坐落于民生不利于住房建设多元化发展，减小保障性住房供应量，诱导房价下跌。住房问题关系到广大人民群众基本生活，没什么东西比住宅更加能为寻求人民快乐和社会安定作出贡献的。以定坐落于民生的房地产业，拒绝政府分担起“居者有其屋”的责任，具体住房确保作为政府的最重要职能，要针对多元化的住房消费市场需求，创建起多元化的住房供应体制。

从国际住房建设看，大部分国家都是回头多元化发展道路，既有商品房，还有个人合资建房，政府获取房屋出售、租赁，对高于市价出售、租赁房屋的供应方获取低息贷款等。如美国政府向低收入家庭获取公租房，房租按家庭收入25%征税，剩下部分由政府补贴；对租给私人房产的获取必要租房补贴；对购房的中低收入家庭获取首付补助金。新加坡政府对占到住户80%的中低收入者，统一供应组屋（相等于我国的经济适用房），并实施严苛的缩房价、缩户型政策，确保大多数居民负担得起组屋。为使组屋获得合理利用，政府规定，每户家庭只可出售一套；政府对低收入家庭还必要获取购房补贴。

　　国际经验指出，回头多元化道路能有效地符合有所不同层次人群的居住于必须，防止模式单一带给的缺陷与隐患。我国政府在建构贴近时代的多元化社会住房供应体系时，要奠定当前住房主体产品不应是保障性（不含保障性特征的）住房（如：廉租房、经济适用房、禁售商品房，合作建房、小户型房等），要创建包括财政预算和公共资金的多元化资金来源渠道，构成保障性住房的平稳资金来源。通过大量保障性住房供给，诱导房地产的不合理投资，超过促减房屋闲置，有效地入手房价，使广大民众确实早日构建“居者有其屋”的目的。

（四）将房地产业以定坐落于民生不利于利用信贷、税收政策反对自寄居购房，诱导投资、投机购房，入手高房价。信贷和税收是调节房地产市场的必要有效地手段，以定坐落于民生的房地产业，拒绝政府的金融税收政策向中低收入人群自寄居购房、小户型购房弯曲，诱导投资、投机购房及高价房消费。要通过信贷、税收杠杆减少投机性购房成本、减少投机者的投资收益。

目前明确不应注重以下方面：一是对中低收入家庭小户型自寄居购房，出售经济适用房的，在税收、贷款政策上要增大优惠力度，以希望节约、集约利用土地资源，减轻我国人多地少对立，维护社会公共利益，并起着扩展居民购房资金来源起到，让更加多的人负担得起房，寄居得起房。二是对出售首套、二套及多套商品房实施差别化信贷政策，反对自寄居购房，诱导投资购房。

目前二套商品房多数是来自投资市场需求，因此不应在制度设计上不希望二套购房，不应提升二套房的信贷首付比例及贷款利率，对多套房的信贷应向凸依法，以诱导投资、投机购房所占到比例。三是对多达一定标准的高档房产征税高额累加制税收；对出售商品房两套以上的征税尤其消费税及累加征税营业税；对购房将近五年又出售的要提升交易环节税收；对奢侈住房及两套以上商品住宅的应税房产保留税，在房产整个持有人期间都加以课税。所征收金应用于保障性住房建设及住房补贴，以调节居民收入二次分配。

四是对建设小户型和保障性住房的企业，在信贷、税收上给与反对；对高档住房开发商的信贷规模及比例要加以控制。对开发商超强规划期的闲置土地和超强一定价值标准的未售空置房产要不予征收，程度严重者，要暂停对其派发新项目贷款和贷款展期。通过特别强调民生的信贷、税收政策调节房地产市场，无以有助引领市场适应环境刚性消费市场需求，减小住房供应量，制约房价下跌。

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